Kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından birisi de kira bedelidir. Sözleşmede kira bedeli yoksa sözleşme kira sözleşmesi değil karz/ödünç sözleşmesi olur. Kira bedeli belirli değil ise kira sözleşmesi geçersizdir. Kira sözleşmesinde belirtilen kira bedeli yasalara aykırı ise de kira bedeli belirlenmemiş hükmündedir. Yani kira sözleşmesi geçersizdir. 2018 yılı öncesinde böyle bir yasak yoktu. Döviz fiyatındaki ani artışlar bu tür yasakları gündeme getirmiştir.
TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA 32 SAYILI KARARA İLİŞKİN TEBLİĞ YAYINLANMIŞTIR.
Dövizle Taşınmaz alın satım ve kiralanmasının şartları bu tebliğ ile belirlenmiştir.
MADDE 8–(Mülga:RG-11/7/2009-27285) (Yeniden Düzenleme:RG-6/10/2018-30557) (Değişik:RG-16/11/2018-30597)
(2) Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.
(3) Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin veya bu maddenin on dokuzuncu fıkrasında belirtilen kişilerin alıcı veya kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.
Yani istisnalar gösterilmiştir. Kanuna göre: “(19) Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin işveren veya hizmet alan olarak taraf olduğu iş ve hizmet sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür” denilmiştir.
MADDE 8- (22)-Uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere ve/veya emtiaya endekslenen ve/veya dolaylı olarak dövize endekslenen sözleşmeler, 32 sayılı Kararın 4 üncü maddesinin (g) bendi uygulaması kapsamında dövize endeksli sözleşme olarak değerlendirilir. Ancak, taşımacılık faaliyetlerine ilişkin hizmet sözleşmelerinde akaryakıt fiyatlarına endeksleme yapılması mümkündür.
Döviz cinsinden kiralama yapmak için;
1-Öncelikle Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmamak,
2-Türkiye de yerleşik kişilerden olmak gerekiyor. Yerleşme izni yoksa yine dolarla kira bedeli belirlenemez, belirlenirse kira sözleşmesi geçersiz olur.
3-YaYanıltıcı reklam nedeniyle aşağıdaki linkten şikayette bulunabilirsiniz. https://www.turkiye.gov.tr/gtb-reklam-ve-haksiz-ticari-uygulama-sikayeti da 8/19 bentte sayılan istisnalardan olmak gerekir.
Kira bedeli TL olarak belirlenip, dövize endeksli olarak artış belirlenebilir mi, diye düşünülürse, öncelikle yukarıda belirtildiği üzere çoğun içinde az da yasaktır. Yani dövizle kira artışı şartı yukarıda açıklandığı kanun nedeni ile bu madde geçersizdir. (Ancak burada kira sözleşmesi değil sadece artış şartı geçersizdir.) Kiralayan bu maddeye göre artış talep edemez. Artış maddesinin geçersiz olduğu dikkate alınarak kiralayanın her yıl kiranın yasal miktarı geçmeyen artış için dava açması gerekir. Bu davada kira bedeli rayiç bedele göre değil, yasal artış oranının dikkate alarak hâkim tarafından belirlenecektir. Hâkim belirlerken TBK 344 maddesini dikkate alacaktır. Kanuna göre
II. Belirlenmesi
MADDE 344- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Yani bu durumda kiralayanın yasal atış için her yıl dava açması gerekecektir. Önemle belirtelim ki bu dava kira bedeli rayice göre değil yasal artış sınırı aşmayacak şekilde belirlenecektir.
Depozito Bedeli
Yine diğer bir husus depozito bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi mümkün müdür diye sıkça sorulmaktadır. Bu husus tartışmalıdır. Ancak kanaatimizce yukarıdaki döviz yasağı kira sözleşmesini kapsamaktadır. Depozito esasen kira sözleşmesi ile yapılsa da güvence bedeli verilmesi sözleşmesidir. Yani kira sözleşmesi ile birleşik güvence bedeli sözleşmesidir. Kira sözleşmesinin zorunlu unsuru değildir. Depozito şatı olmayan kira sözleşmeleri geçerlidir. Bu nedenle sözleşmenin zorunlu unsuru değildir. Yargıtayın şu anki kararları da bu yöndedir.
Ancak kira sözleşmemesinin eki mahiyetindedir. Bu nedenle kira sözleşmesi şartlarına tabidir. Dövizle güvence bedelinin verilmesinin yasaklanması gerektiğini savunanlarda vardır. Kanaatimizce depozitonun döviz yada döviz cinsinden belirlenen madenler (altın gibi) belirlenmesinde bir sakınca yoktur.
Av. İbrahim Güllü
TÜKONFED (Tüketici Konfederasyonu) Başkan Vekili
