Genelde işyerlerinde alıcılar müşteri gibi girip gezerek ya da işyerlerinde mahremiyet olgusunun olmaması gibi nedenler ile pek sorun olmaz. Ancak evlerde bu sorun olmaktadır. Bu nedenle genellikle ev terimi bütün taşınmaz ve çatılı işyeri kiralarını kapsamaktadır. Kanun koyucu ayrım yapmamıştır. Kiralananı tabirini kullanmıştır. Yani tüm kiralananlar dahildir. Örneğin bir ev işyeri gibi karavanda kiralanan kapsamındadır.
Konut ve çatılı işyerleri kiralarında kira sözleşmesinin süre bitiminde kanunen uzaması nedeni ile kira ilişkileri uzun sürmektedir. Kiralayan bu nedenle satmak zorunda kalabilmektedir. Bu durumda kiracı yeni bir kişi ile muhatap olmamak ve yeni malikin ihtiyacından dolayı tahliye edilmemek için evi göstermeme ve satışı geciktirme girişimi olabilmektedir.
Geçmişte benzer sorunların yaşanması nedeni ile kanun koyucu düzenleme yapmıştır. Kiracının taşınmazı/konutu gösterme zorunluluğu, Türk Borçlar Kanunu Madde 319’maddesinde düzenlenmiştir. Kanuna göre;
“V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
MADDE 319- Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır” denilmiştir.
Bu maddeye göre kiracı, ev sahibinin yahut yetki ile belirlediği kişilerin kiralanan mülkü gösterme zorunluluğuna ilişkin sebepler de kanunda düzenlenmiştir.
Bakım, satış veya sonraki kiralama için denilmiştir. Ancak bu sebepler sınırlı gibi görülse de benzer durumlar için gösterme borcunun olduğunu düşünmek gerekir. Örneğin intifa ya da sükna hakkı tesis edilecek kişilerinde gezip görme hakları vardır. Ancak kanun koyucu “zorunlu olduğu ölçüde” demiştir. Yani zorunluluk yoksa göstermek zorunda değildir. Yani makul ölçüler dikkate alınarak belirlenmelidir.
Ev sahibinin bundan önce kiracıya uygun bir süre önce bildirim yapmak zorundadır. Yani habersiz olarak halk tabiri ile çat kapı evi görmeye gelinemez. Bildirimin yazılı olması kanunda açıkça belirtilmese de ispat için zorunludur.
Kanun koyucu her iki tarafın mağdur olmaması adına düzenleme yapmıştır. Bu denge ile hem kiracının yaşam konforunu hem de ev sahibinin yasal haklarını güvence altına almıştır.
Taraflar arasında evin gösterilmesi yönünde anlaşma yapılabilir. Belirlenecek günler ve saatler belirlenebilir. Bu durumda sözleşmeye göre hareket etmek lazımdır.
Kiracının evi gösterme yükümlülüğünün kapsamı da önemlidir. Çünkü kiracının özel hayatına, eşyalarına ve konut dokunulmazlığına saygı hakkı vardır. Yani evi gösterme bahanesi ile özel hayata ait alanların gezilmesine izin verilemez. Örneğin dolabın içini gösterme bahanesi ile özel eşyaların olduğu dolapların açılması istenemez.
Kiracı ile kiralayan evin gösterim zamanı konusunda anlaşmaya varamazlar ise zamanı mahkeme belirleyecektir. İhtara rağmen kiracı evi göstermez ise kiralayan bu hususta dava açacaktır. Kiralayanın ihtarı sonrası evin gösterilmemesi tek başına kira sözleşmesinin feshi nedeni olamaz. Çünkü kiralayanın belirttiği saatler kiralayan açısından uygun olmayabilir. Ancak Yargıtay aksi görüşte olsa da mahkeme tarafından süre belirlendikten sonra kiracının evi göstermemesi halinde tahliye nedeni oluşması gerekir. Çünkü sözleşmenin bir parçası olan yer gösterme yükümlülüğü kiracı tarafından ihlal edilmiştir. Yargıtayın kararı bu nedenle doğru olmadığı kanaatindeyiz.
Taraflar, evin gösterileceği tarih ve saat konusunda anlaşamazsa, ev sahibi taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne “kiralananı göstermeye izin istemli dava” açabilir. Ancak dava öncesinde arabuluculuk süreci zorunludur; bu aşamada anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir. Mahkeme, tarafların iddialarını ve delilleri değerlendirir ve gerektiği durumda keşif yapar ve kiracının evi belirlenen zamanda göstermesi yönünde karar verir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/9795 E., 2016/4611 K., 13.06.2016 tarihli kararı, mahkemenin bu tür davalarda kiracının müsait olduğu zaman dilimlerini dikkate alması gerektiğini açıkça belirtmiştir. Yani kiracının müsait olduğu zaman dilimi önceliklidir. Kiralayanın zaman dilimi dikkate alınmaz. Yine sürekli gösterim kararı verilemez. 6 ay bir yıl gibi bir süre belirlemelidir. Bu sınır taşınmazın satılabileceği azami zamana göre belirlenmelidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, kiracının evin satış veya kiralama amacıyla gösterilmesine izin vermekle yükümlü olduğunu belirtir. Kira sözleşmelerinde bu yönde hükümler bulunsa da kiracı aleyhine olan düzenleme yasağı nedeni ile geçersizdir. Kiraya veren, evi göstermek için Sulh Hukuk Mahkemesi’nden gösterim günlerini belirleyen bir karar almalıdır.
Evi gösterme davası kanun gereği kira hukuku kapsamında düzenlenmiştir. Bu nedenle öncesinde Arabuluculuk başvurusu zorunludur.
Kira sözleşmesi devam ederken kiralayan taşınmazı satsa da kiracının eski sözleşmesi geçerliliğini korumaktadır. Yeni ev sahibi eski kiralayanın halefi olmaktadır. Kiralayan konumuna geçmektedir. Kira sözleşmesini aynen devam etmektedir. Ancak kiracı kira bedelini yeni malike ödemesi gerekir. Yeni alan kişinin tahliye davasına ilişkin hakları saklıdır.
Mahkeme kararına rağmen evi kiracı göstermez ise ne olacaktır? Mahkeme kararı icra bir karar olacağından icra ile infazı mümkün olacaktır. Kiracının özel hayatı ve mahremiyetine saygı, ev gösterimi sırasında korunması gereken önemli bir haktır. Ev sahibinin talebiyle, yatak odası gibi kişisel alanları da içeren bir ev tanıtımı yapılabilir ancak bu işlem, kiracının izni alınarak ve rahatsızlık vermeyecek şekilde planlanmalıdır. Kiracının izin vermemesi durumunda, ev sahibi yasal yollara başvurarak mahkemeden destek alabilir. Mahkeme, hem kiracının haklarını göz önünde bulundurur hem de evin makul bir zaman diliminde gösterilmesine karar verebilir.
Ayrıca, ev tanıtımı sürecinde kiracı, uğradığı maddi ya da manevi zararlar için tazminat talep etme hakkına sahiptir. Bu düzenlemeler, kiracı haklarının korunması ve taraflar arasında adil bir denge kurulması açısından önemi vardır.
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan kiracının evi göstermemesi davası, basit yargılama usulüne tabi olduğundan hızlıca sonuçlanmalıdır. Kanuna göre 4 ay gibi sürede karar bağlanması gerekir. Ancak yoğunluk nedeni ile bu süre uzun sürebilmektir.
Av. İbrahim GÜLLÜ
TÜKONFED (Tüketici Konfederasyonu) Başkan V.
