İlamsız tahliyeye ilişkin diğer bir takip şekli yazılı tahliye taahhüdüne dayalı yapılan 14 örnek icra takibidir. Bu takipte borçlu tahliye taahhüdüne dayalı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez takip kesinleşmektedir. Ve başkaca bir işleme gerek kalmadan 15 günlük müddet sonunda icra dairesi tarafından mahkeme ilamına gerek kalmadan tahliye edilmektedir. Bu durumda arabuluculuğa başvuru yolu yoktur. Bu durumda dava açılmasına gerek yoktur. Bu durumda dava için zorunlu Arabuluculuk da söz konusu değildir.
Ancak 14 örnek ödeme emrine borçlu 7 gün içinde itiraz ederse, tahliye için dava açılması zorunludur. İtirazın şekline göre dava türü de değişebilmektedir. Adi belgeye dayalı takipte sahtelik veya imza itirazlarında yargılama yapılması zorunlu olduğundan davanın Sulh Hukuk mahkemesinde açılması gerekir. Bu davadan önce Arabulucuya başvuru zorunlu mudur? Bu sorunun cevabını net olarak kanunda yoktur. Ancak bu kapsamdaki tahliyede ilamsız tahliye olduğu için kanunun lafzından Arabuluculuk kapsamında olmadığı kanaatindeyiz. Yine dava açılmasının azaltılması amaçlandığından Arabuluculuk mantığı ile bakıldığı takdirde zorunlu Arabuluculuk kapsamında olmalıdır. Kanun bu tür sorulara net olarak cevap vermemektedir. Ancak Arabulucunun imza incelemesi yapması yetkisi yoktur. Hatta icra Hukuk Mahkemesini dahi açılacak davada imza incelemesi yapılamaz. İcra Hukuk mahkemesine dahi imza incelemesi yapma yetkisi tanınmamıştır. Arabulucunun imza itirazında imza inceleme yetkisi veya rapor alma ve ona göre karar verme yetkisi olmayacağı için arabulucuya başvurunun hukuki olarak mantığı yoktur. Sorun ancak bilirkişi incelemesi ile ve yargılama yapılması ile çözülmesi gerekir. Bu nedenle mantıken arabulucuya başvuru zorunluluğu doğru olmamıştır.
Kaldı ki zorunlu Arabuluculuk kapsamındaki anlaşmaların dahi mahkeme tarafından icraya elverişliliği yönünden uygun bulunması gerektiğinden mahkeme süreci olacaktır. Hatta duruşma dahi yapılabilecektir. Arabuluculuk dava sayısını azaltmayacaktır. Bu düzenleme ile çok sorunlu bir alanın daha da sorunlu hale gelmesi söz konusudur. Bunun dışında hukuki olarak pek katkı sağlamayacaktır.
Yine aynı tahliye taahhüdüne dayalı olarak 14 örnek icra takibi yapmak yerine doğrudan dava açmak isteyen kişi açısından kanunun lafzına göre arabulucuya başvuru zorunludur. Yine ödenmeyen kira borcu nedeni ile 30 günlük ihtar süresi sonrası doğrudan dava açılması halinde de arabulucuya başvuru zorunludur. Ancak her iki durumda arabulucunun tahliye kararı verme yetkisi yoktur? Tahliye hususunda anlaşsalar dahi bu husus ancak mahkemece uygun görülmesi ile mümkün olacaktır. Mahkeme uygun görmediği takdirde tekrar dava konusu olacaktır.
Ayrıca kira sözleşmesinden kaynaklı tahliyeye ilişkin davalarının çocuğunda ihtar şartı ve dava açma süreleri öngörülmüştür. Kanunda bazı süreler hak düşürücüdür. İhtar çekilmesi halinde dava süresi uzamaktadır. Arabulucuya başvuru ihtar yerine geçecek midir? Yani ihtar yerine geçip dava süresi kira dönemi sonuna kadar uzayacak mıdır? İhtar yerine geçmeyecekse Yargı içtihatları ile Arabuluculuk zorunlu değildir denmesi halinde bir çok davanın açma süresi kaçmış olacaktır. Yine ihtar mahiyetinde olan Arabuluculuk başvurusu niçin ihtar yerine geçmeyecektir. Arabuluculuğun zorunlu olmadığına karar verilirse bu sürelerin kaçması halinde davacılar mağdur olacaktır. İhtar yerine geçmediği takdirde, önce ihtar çekilmesi, sonra icra takibi yapılması, sonra arabulucuk yapılması, arabuluculuğun mahkemece onanması yada reddi, sonrasında dava açılması gibi beş kademeli hale gelecektir. Yargı süreci çok uzamış olacaktır.
Kanaatimce bu düzenleme çok daha büyük sorunların doğmasına neden olacağı için en kısa sürede tadil edilmesi ya da iptal edilmesi gerekir. Tahliye davalarının tamamen kapsam dışında tutulması daha uygun olurdu. Kira tespiti gibi parasal konularda zorunluluk getirilseydi başarı şansı daha da yüksek olurdu. Açıklanan nedenlerle yıllar sonra ret olan davalar kabul, kabul olan davalar ise Yargıtay tarafından bozulacaktır. Bu arada tahliye edilen kiracılar haksız yere mağdur edilmiş olacaktır. Arabulucuya tahliyeye ilişkin karar vermesi hakkın tanımadıysa Arabuluculuk zorunlu olmaması daha iyi olurdu.
Şu an için ilamsız takiplerde 13, 14 örnek takiplerde arabuluculuğun zorunlu olmadığı iddiası hukuken savunulabilir. Kanuni düzenleme çok muğlak ve sorunlara yol açacak bir yazım şekline sahiptir. Kanun değişikliği maalesef aşırı dava yoğunluğu nedeni ile getirilmiştir. Ancak davaların bu denli artmasına neden olan hususlarda hiçbir düzenleme yapılmamıştır. Bataklığı kurutmak yerine sivri sinekle mücadele yolu seçilmiştir. Yolu uzatmak sorunları çözmeyecektir. Maalesef son dönem kanunlar yeterli bir komisyon incelemesi ve akademisyen incelemesinden geçmeden torba yasa ile acele çıkarılmaktadır. Yani elinde çekiç olan kişi bütün sorunları çivi olarak görürmüş deyimi burada uygulanmaktadır. Her konu kanuni düzenleme ile çözülmeye çalışılmaktadır. Öncelikli olarak dava açılmasına sebep olan nedenin çözülmesi gerekir.
Kira davaları, özellikle tahliye ilişkin hakların sona ermesi halinde tekrar dava açma hakkınız olmayabilir. Örneğin bir aylık sürede tahliye taahhüdüne ilişkin takip yapılmaz ya da dava açılmaz ise dava hakkı son bulmaktadır. Bu nedenle dava açarken haklarınızın zayi olmaması için mutlaka konusunda uzman birisinden yardım almanızı tavsiye ederiz.