Kira sözleşmesinden kaynaklı davalar için arabuluculuk başvurusunu zorunlu hale getiren 7445 sayılı kanun ile yapılan değişiklik 05.04.2023 tarihinde Resmi gazetede yayınlandı. 01.09.2023 tarihinde, yani dün itibarıyla da yürürlüğe girdi. Ancak arabuluculuk başvurusu hususunda birçok sorun varken, sorunları daha da artıracak bir düzenlemedir. Arabuluculuk sistemi çökmeye yüz tutan yargı sistemine katlı sağladığı gibi, birçok dava açısından süreci uzattığı bir gerçektir. Ancak son iki yıldır yaşanan ekonomik denge değişiklikleri taşınmaz fiyatlarını etkilemiştir. Bunun yansıması olarak kiracı ile kiralayan arasındaki ilişkileri de bozmuştur. Bu nedenle anlaşmazlıklar çığ gibi büyümüştür. Hatta hiç de hoş olmayan kavga görüntüleri medyaya yansımıştır. Sorunlar büyümeye de devam edecek desek yanlış olmaz. Ancak yanılmayı dilerim. Çünkü taşınmaz fiyatlarının kısa bir dönemde birkaç (4-5) kat arttığı bir ortamda, enflasyonla mücadele amaçlı kira bedellerinin artışın enflasyon bedelinin çok altında bir miktar ile sınırlandırılması sorunun daha da büyümesine dava sayısının artmasına neden olmuştur. 3-4 ayda sonuçlanması gereken basit yargılamaya tabi kira sözleşmesine dayalı davalar için iş yoğunluğu nedeni ile bir yıl sonrası için duruşma günü verilmeye başlanmıştır. Buna çözüm olarak Arabuluculuk müessesi düşünülmüş ve başvuru zorunlu hale getirilmiştir.
Arabuluculuk davalara çözüm getirecek midir? Maalesef bu soruya olumlu yanıt veremeyeceğimi baştan söylemeliyim. Zaten kiracı ile kiralayan arasında anlaşmazlığın çözümü için taraflar avukata başvurmadan önce uzunca bir süre anlaşmaya çalışmakta fiilen arabuluculuk işlemi yapılmaktadır. Anlaşma sağlanamadığı takdirde dava konusu olmaktadır. Hatta bu anlaşma çalışmaları sırasında taraflar arasındaki ilişkiler gerilmekte ileride anlaşma imkanı da yok olmaktadır. Kısacası fiilen arabuluculuk zaten uygulanmaktadır. Bu nedenle başarı şansı yok denecek kadar azdır.
Arabuluculuk hususunda kanuni düzenlemeye baktığımızda, kira sözleşmelerinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların Zorunlu Arabuluculuk kapsamında olduğunu görüyoruz.
Kanunlarımıza göre tahliye kararı verme yetkisi sadece mahkemelere aittir. Bunun dışında tahliye kararı vermeye yetkili bir kişi, kurum yoktur. Arabuluculukta tahliye hususunda anlaşma sağlanırsa geçerli midir? Kiracı tahliye etmez ise bu karar icraya konulabilecek midir. Arabulucuya tahliye kararı verme yetkisi verilmiş midir? Eğer arabulucunun tahliye konusunda karar verme yetkisi olmayacak ise arabuluculuğun zorunlu olmasının mantığı nedir? Kira sözleşmesini tarafı olmayan eş aile konutu halinde arabuluculukta taraf olacak mıdır? Bu soruların net cevabı maalesef kanunda yoktur. Kanun metninden anlaşıldığı üzere. Arabulucunun tahliye kararı verme yetkisi yoktur. Arabuluculuk bu durumda kiralayan açısından akdin devam ettirilmesini zorlamaya çalışmak dışında başka bir işe yaramayacaktır. Bu nedenle çözüm çok az sayıda olacaktır. Arabuluculuk kapsamına ilişkin birçok soru ve doğacak sorunun çözümü belirtilmemiştir. Kanundaki ‘ilamsız icra yolu ile tahliyeye ilişkin hükümler’ açıklaması ile istisna net olarak belirlenmiş değildir. Şöyle ki; İki tür ilamsız icra yolu ile tahliye şekli vardır. Birincisi 13 örnek dediğimiz alacaktan kaynaklı irca takibidir. İkincisi ise tahliye Taahhüdüne dayalı 14 örnek icra takibidir. Birinci takip şeklinde konu kira alacağına dayanan takip ve sonrasında dava yolu ile tahliyedir. Ancak bu takip türünde takibe itiraz edilse de edilmese de tahliye ancak dava açmakla sağlanabilmektedir. Yani ilamsız bir tahliye söz konusu değildir Ancak İcra ve İflas kanunda ilamsız tahliye adı altında düzenlenmiştir. Kanun lafzına göre zorunlu Arabuluculuk kapsamında olmaması gerekir. Ancak Arabuluculuk müessesesinin getirilmesi mantığına bakıldığında kira alacağına ilişkin hükümler Arabuluculuk kapsamında olması ve amaç dava açılmasını azaltmak ise zorunlu Arabuluculuk kapsamında olması gerekir. Ancak Arabulucu tahliye kararı veremeyeceğinden süreci uzatmaktan başka işlevi olmayacaktır. Zorunlu Arabuluculuk kapsamında olup olmadığı hususu Yargıtay içtihatları ile netleşecektir. Davanın dava şartı yokluğundan reddi ile karşılaşmamak için uygulama netleşinceye kadar Arabulucuya başvurulmasının doğru olacağı kanaatindeyiz.