Kira sözleşmesi kullanım amacı güden sözleşmedir. Bu nedenle sözleşme bitiminde iade gerekir. Bu kapsamda iadenin nasıl olacağı sorunu vardır. Kanunda kira sözleşmesinin tanımında bu husus açıkça belirtilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu m 299 da :“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” denilmiştir.
Kira sözleşmesinin esas amacı kullanma veya yararlanmadır. Kira sözleşmesinin kullanım ve ücret hususu belirleyici öğesidir.
Bir şeyin kullanılması halinde yıpranması söz konusu olacaktır. Yani kullanıma bağlı ve kiralanan şeye göre yıpranma olacaktır. Bu yıpranmanın ne kadar olması halinde azdır ya da fazladır tartışması doğmaktadır.
Geri verme borcu da Türk Borçlar Kanunun 334 maddesinde bu husus ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Buna göre; “MADDE 334- Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir” denilmiştir.
Kural olarak kiracı kiralananı ne durumda aldı ise aynen teslim edecektir. Örneğin eşyalı bir ev kiraladı ise eşyaları ile teslim edecektir. Ancak kanun koyucu buna ilave olarak kullanıma bağlı yıpranmanın bedelinin talep edilemeyeceğini belirtmiştir. Yani kişi kiraladığı bir eşyayı mutat şekilde kullandı ise ve iade edersen biraz yıprandı ise bu yıpranmaya kiralayan katlanacaktır. Kiracı yenisini almak zorunda kalmayacaktır. Örneğin sıfır araç kiralayan birisi iade ederken sıfır araç iade etmeyecektir. Yine tekerleklerin sıfır olmasına gerek yoktur. Ancak kiracı mutad dışı bir kullanım yaparak araca zarar verip motorun su kaynatmasına neden oldu ise ya da drift atarak tekerleklerin aşırı yıpranmasına neden oldu ise bu durumda sorumlu olacaktır. Bu düzenleme mantığa da uygundur. Çünkü kullanım amacı ile kiralanma vardır. Ve karşılığında ücret ödeme vardır. Ücretin içinde mutad yıpranma bedelinin de olduğu varsayımı vardır. Doğru bir yaklaşımdır.
Genelde sık sık uygulamada karşılaşılan bir sorun vardır. O da kira sözleşmelerinde “kiracı boya ve badanalı olarak taşınmazı teslim almış olup, boyanmış olarak geri verilecektir” şeklindeki sözleşmeler ne olacaktır? Kiracı evi yeniden boyatıp mı teslim edilecektir? sorusu gündeme gelmektedir. Kanun koyucu bunu da açıkça düzenlenmiştir. Bu tür sözleşme maddelerinin geçersiz olduğunu belirtmiştir. Yani sözleşmede yazsa dahi kiracı boyalı teslim etmek zorunda değildir. Mutat kullanımdan kaynaklı boya kirlenmesine ev sahibi katlanacaktır. Bedel talep edemeyecektir. Ancak mutad kullanım dışı bir boya yıpranması var ise ancak o zaman boyatmak ya da bedelini ödemek zorundadır.
Yargıtay Hukuk Genel kurulunun içtihatları da bu yöndedir. 23/12/2021 tarihli 2017/1547 E., 2021/1737 K. Sayılı kararında bu hususu net olarak belirtmiştir. Kararda ”Yukarıda da belirtildiği gibi vekâletsiz iş görmede, iş sahibi, iş görenin yaptığı tüm zorunlu ve faydalı masrafları ödemekle yükümlüdür. BK’nın 413. maddesine gereğince yapılan işlerin bedeli, yapıldıkları yıl mahalli serbest piyasa rayiçlerine göre uzman bilirkişi ya da kurulu aracılığıyla yapılacak keşif ve inceleme sonucu belirlenmelidir. Direnme kararında da belirtildiği üzere, deprem güvenliği için taşınmazda güçlendirme yapılması Bayındırlık Bakanlığı Muğla İl Müdürlüğünün raporu ile zaruri kılınmış olup, bu zorunluluk taşınmazın sahibine yüklenmiş bir zorunluluktur. Bu nedenle, taşınmaz maliki tarafından yapılması gereken güçlendirme, davacı kiracı tarafından yapıldığından zorunlu ve faydalı masraflardan yıpranma payı düşülemez ve kira sözleşmesindeki mutad kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan kiracı sorumlu tutulamaz.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu kararı ile başka bir sorununda cevabını vermiştir. Kiracı taşınmazı çıkarken boyatarak teslim edilmiş ise ücretini isteyebilecek midir? Yapılan iş zaruri veya faydalı masraf ise talep edebilecektir. Örneğin mutat olarak boya ve parke kullanımı varken üst kattan akan su nedeni ile duvarın boyaları ve yerdeki parkeler kabarmış ve kiracıda kiralayana ulaşamayarak tamirat yapmış ise bunun bedelini talep edebilecektir. Bu iki işte zaruri iş kapsamındadır. Zaruri iş sayılmayan hallerde yapılan iş faydalı ile yine bedelini talep edecektir. Örneğin su bastığı için kabaran parkeleri yapmamış olsaydı ev sahibi kendisi yapacaktı. Yani ev sahibi sebepsiz yere zenginleşmiş olmaktadır. Ancak sözleşme öncelikli olduğu için kira sözleşmesi kapsamında talep edilmesi daha uygun olacaktır.
Kiracı evden çıkarken ev sahibinden evin teslim edildiğini gösterir tutanak tutmasında, bu tutanakta evin teslim edildiği tarih, evin durumunu ve mümkünse ev sahibi tarafından kiracının ibra edildiğine dair belge alınmasında fayda vardır.
Av. İbrahim GÜLLÜ
TÜKONFED (Tüketici Konfederasyonu) Başkan Vekili
